«Da energivora a casa modello»
La cooperativa immobiliare di San Gallo, con il risanamento energetico del suo immobile in Guisanstrasse 83 a San Gallo, una vecchia casa plurifamiliare degli anni ’60, si è catapultata nella modernità. Con una nuova efficienza energetica e un nuovo aspetto, che lasciano senza parole.
«Buona qualità della vita, affitti equi» è lo slogan della cooperativa immobiliare di San Gallo. Non si tratta però solo di questo: per le socie e i soci della cooperativa di San Gallo, infatti, è importante che i loro spazi abitativi e di vita soddisfino i più moderni standard ecologici e promuovano la biodiversità. Ad esempio, con impianti di riscaldamento alimentati da energia rinnovabile, energia solare e utilizzo dell’acqua piovana.
In breve, tutte cose che l’immobile acquisito nel 2019 in Guisanstrasse 83 a San Gallo non possedeva. Al contrario, per decenni è stato gestito solo con una prospettiva a breve termine e non in modo sostenibile. Alcuni appartamenti erano stati ristrutturati solo in modo superficiale, mentre altri erano ancora nello stato originale degli anni ’60. L’impianto di riscaldamento a gasolio era quello di 45 anni fa, l’isolamento termico era praticamente inesistente e le finestre avevano la stessa età dello stabile.
Una ristrutturazione di questa portata non poteva essere eseguita in più fasi
«La portata della ristrutturazione era tale da non poter essere eseguita in più fasi» riferisce Pascal Helfenstein, responsabile del progetto. Dopo un’attenta valutazione e un accurato studio delle varie opzioni, la cooperativa immobiliare di San Gallo ha affidato il progetto di ristrutturazione agli architetti GSI. La gestione dei lavori è stata invece commissionata a Unihome.
Gli inquilini sono stati informati delle cause e della necessità dell’intervento circa 20 mesi prima dell’inizio dei lavori. È stata offerta loro assistenza per la ricerca di un nuovo appartamento. Sono state comunque previste soluzioni intermedie per la durata dei lavori, per consentire un eventuale ritorno in un appartamento ristrutturato.
Concetti innovativi e una seconda vita per la cisterna del gasolio
Oltre a migliorare l’efficienza energetica, è stata prestata particolare attenzione anche allo spazio esterno di Guisanstrasse 83, con i servizi degli ecosistemi e il concetto di sponge city. Questo concetto aiuta a prevenire le inondazioni e il surriscaldamento degli insediamenti. Di conseguenza, la qualità della vita degli abitanti aumenta e, allo stesso tempo, ne beneficia anche la biodiversità. In particolare, vengono piantati alberi e le superfici vengono depavimentate. Oltre a una piantumazione in sintonia con la natura e a microstrutture, viene realizzato anche un inverdimento della facciata. La vecchia cisterna di gasolio viene convertita in cisterna per l’acqua piovana per la zona circostante e per la lavanderia.
Le principali sfide: sviluppo dei costi e tempo necessario per le prove obbligatorie
Nemmeno il progetto di ristrutturazione di Guisanstrasse è stato immune da sorprese: il forte aumento dei costi dei lavori è emerso solo durante la fase avanzata della progettazione. Attualmente, la progettazione e gli obblighi di documentazione e prova stanno diventando sempre più complessi. Ciò richiede molto tempo e denaro e avrà ripercussioni anche sugli inquilini. A proposito di tempistiche: nonostante l’aumento dello sforzo amministrativo, l’immobile di Guisanstrasse 83 sarà pronto per ottobre 2025, come previsto.
Affitti più alti, ma costi di riscaldamento e spese accessorie significativamente più bassi
Con l’acquisto della proprietà, la cooperativa di San Gallo ha ereditato un grande arretrato di manutenzione. Dopo la ristrutturazione, il costo degli affitti sarà ricalcolato sulla base delle spese di investimento (prezzo di acquisto più costi di ristrutturazione). Ciò porta inevitabilmente a un aumento degli affitti. Tuttavia, l’aumento dell’affitto netto è compensato da una significativa riduzione dei costi di riscaldamento e delle spese accessorie. A queste condizioni e con questa nuova qualità abitativa si può ancora parlare di affitti equi.
La collaborazione con la Confederazione e il Cantone è stata buona ed efficiente
In qualità di committente professionale, abbiamo lavorato con un team di progettisti esperti e nella richiesta di finanziamento non si sono riscontrati problemi particolari. Le sovvenzioni menzionate corrispondono a quasi il 3% dei costi del progetto. «Se si considerano tutte le spese per i lavori, si tratta di un contributo piuttosto modesto, ma è comunque molto gradito», aggiunge il responsabile del progetto Pascal Helfenstein. Per le seguenti aree la cooperativa immobiliare può contare ancora su ulteriori contributi: la modernizzazione dell’edificio in più fasi, la perforazione per le sonde geotermiche e l’impianto fotovoltaico. È previsto anche un ulteriore contributo dal fondo sponge city della città di San Gallo.
Valori da sogno, anche grazie alla combinazione da sogno
Grazie alla combinazione di un isolamento termico coerente e di una pompa di calore geotermica modulante che restituisce il calore in eccesso in estate, la proprietà recentemente ristrutturata raggiunge ottimi valori energetici.
Il fabbisogno di riscaldamento Qh scende da 127 kWh/m2a a 29 kWh/m2a. Rispetto allo stato precedente al risanamento, ciò corrisponde a una riduzione del 77%. Il fabbisogno di energia finale per il riscaldamento degli ambienti è sceso da 19’600 litri di gasolio da riscaldamento (circa 196’000 kWh) ad appena 8’600 kWh di elettricità. In cifre: il 96% in meno rispetto a prima.
Le previsioni di produzione fotovoltaica sono di circa 50’000 kWh all’anno. Questo è il beneficio derivante dall’energia solare a pagamento di cui gli inquilini potranno usufruire dal proprio tetto.
Nuova classificazione CECE
Efficienza dell’involucro dell’edificio
Da G a B
Efficienza del consumo globale di energia
Da F a A
Efficienza delle emissioni di CO2
Da G a A
Il responsabile del progetto, Pascal Helfenstein, ha dichiarato: «Sono particolarmente orgoglioso del nuovo aspetto moderno dell’edificio con la sua facciata in legno non trattato, e del fatto che, durante la ristrutturazione, siamo riusciti a mantenere circa 160 metri cubi di materiali per costruzioni massicce».
Interventi energetici
Investimenti:
4,5 milioni di franchi, sovvenzione energetica di 100’000 franchi Impianto fotovoltaico (separato): 130’000 franchi, sovvenzionato con 40’000 franchi
Energia risparmiata:
Riduzione dell’energia finale per il riscaldamento degli ambienti del 96%
Fabbisogno energetico annuo:
Prima 196’000 kWh sotto forma di olio combustibile
Dopo 8’600 kWh sotto forma di energia elettrica