«Vom Energiesünder zum Vorzeigehaus»
Die Wohnbaugenossenschaft St. Gallen hat mit der energetischen Sanierung Ihrer Liegenschaft Guisanstrasse 83 in St. Gallen ein altes Mehrfamilienhaus aus den 60er Jahren in die Neuzeit katapultiert. Mit neuer Energieeffizienz und einem neuen Erscheinungsbild, die staunen lassen.
«Gutes Wohnen – faire Mieten» lautet der Slogan der Wohnbaugenossenschaft St. Gallen. Doch dahinter steckt noch viel mehr: Den Genossenschafterinnen und Genossenschaftern aus St. Gallen ist auch wichtig, dass ihre Wohn- und Lebensräume modernste ökologische Standards erfüllen und die Biodiversität fördern. Beispielsweise Themen wie erneuerbares Heizen, Sonnenstrom oder die Nutzung von Regenwasser.
Kurz: Alles Dinge, welche die 2019 übernommene Liegenschaft an der Guisanstrasse 83 in St. Gallen nicht erfüllte. Im Gegenteil, sie wurde jahrzehntelang nur auf kurze Sicht und nicht nachhaltig bewirtschaftet. Einige Wohnungen waren nur oberflächlich renoviert worden, andere waren noch im Originalzustand aus den 60er Jahren. Die Ölheizung war 45 Jahre alt, Wärmedämmungen waren praktisch keine vorhanden und die Fenster so alt wie das Haus.
So grosser Renovationsstau – Sanierung in Etappen gar nicht möglich
«Der Renovationsbedarf war so hoch, dass eine Renovation in Etappen gar nicht möglich war» sagt Pascal Helfenstein, Projektleiter. Nach eingehender Prüfung und Variantenstudium vergab die Baugenossenschaft St. Gallen das Sanierungs-Projekt an die GSI Architekten. Das Baumanagement wurde der Unihome übertragen.
Die bestehende Mieterschaft wurde rund 20 Monate vor Baubeginn über die Ursachen und Notwendigkeit informiert. Es wurde Unterstützung angeboten bei der Suche nach einer neuen Wohnung. Aber Zwischenlösungen während der Bauzeit für eine allfällige Rückkehr in eine renovierte Wohnung wurden möglich gemacht.
Innovative Konzepte und ein zweites Leben für den Öltank
Nebst der eigentlichen Steigerung der Energieeffizienz wurde an der Guisanstrasse 83 auch auf den Aussenraum ein besonderes Augenmerk gelegt. Mit Ökosystemdienstleistungen und dem Schwammstadtkonzept. Das Konzept hilft, in Siedlungen Hochwasser und Überhitzung vorzubeugen. Dadurch steigt die Aufenthaltsqualität für die Menschen und ganz nebenbei profitiert auch die Biodiversität. Im konkreten Fall werden Bäume gepflanzt und Flächen entsiegelt. Neben einer naturnahen Bepflanzung und Kleinstrukturen wird auch eine Fassadenbegrünung realisiert. Und der alte Öltank wird neu als Regenwasserspeicher für die Umgebung und Waschküche umgenutzt.
Die grössten Herausforderungen: Kostenentwicklung und Zeitbedarf für Nachweispflichten
Vor Überraschungen war auch das Sanierungs-Projekt Guisanstrasse nicht gefeit: Die starke Bau-Teuerung wurde erst im fortgeschrittenen Planungsprozess sichtbar. Dazu werden heutzutage der Planungsaufwand und die Dokumentations- und Nachweispflichten immer komplexer. Das kostet viel Zeit und Geld und wird auch in den Mieten spürbar sein. Apropos Zeit: Trotz immer grösseren, administrativem Aufwand wird die Liegenschaft Guisanstrasse 83 im Oktober 2025 nach Plan bezugsbereit sein.
Höhere Mieten – dafür bedeutend tiefere Heiz- und Nebenkosten
Mit dem Kauf der Liegenschaft hat die Genossenschaft St. Gallen einen grossen Unterhaltsstau übernommen. Nach der Sanierung wird die Kostenmiete auf Basis der Anlagekosten (Kaufpreis plus Sanierungskosten) neu berechnet. Das führt unweigerlich zu höheren Mieten. Dieser Anstieg der Nettomiete wird aber durch bedeutend tiefere Heiz- und Nebenkosten gemildert. An dieser Lage und in dieser neuen Wohnqualität darf man immer noch fairen Mieten sprechen.
Angenehme, effiziente Zusammenarbeit mit Bund und Kanton
Als professionell aufgestellte Bauherrschaft mit eingespieltem Fachplanerteam entstanden bei der Beantragung der Fördergelder keine besonderen Fragen. Die gesprochenen Fördergelder entsprechen knapp 3% der Projektkosten. «Verglichen mit allen baulichen Auflagen ein eher bescheidener Beitrag, aber natürlich trotzdem sehr willkommen» fügt Projektleiter Pascal Helfenstein bei. Für folgende Teilbereiche rechnet die Baugenossenschaft noch mit weiteren Beiträgen: Für die Gebäudemodernisierung in Etappen, die Erdsondenbohrung und die Fotovoltaikanlage. Auch aus dem Schwammstadtfonds der Stadt St. Gallen sollte noch ein Beitrag erfolgen.
Traumwerte – auch dank Traumkombination
Dank der Kombination aus konsequenter Wärmedämmung und einer modulierenden Erdwärmepumpe mit Rückspeisung von Wärmeüberschüssen im Sommer, erreicht die neu sanierte Liegenschaft hervorragende Energiewerte:
So sinkt der Heizwärmebedarf von 127kWh/m2a auf 29 kWh/m2a. Was im Vergleich zum Zustand vor der Sanierung einer Senkung von sagenhaften 77% entspricht. Der Bedarf an Endenergie für Raumwärme sinkt von 19’600 Liter Heizöl (rund 196’000 kWh) auf gerade noch 8’600 kWh Strom. Oder in Zahlen ausgedrückt: 96% weniger als vorher.
Die Prognosen für den Fotovoltaik-Ertrag liegen bei ca 50’000 kWh pro Jahr. So profitiert die Mieterschaft von bezahlbarem Solarstrom vom eigenen Dach.
Veränderung in der Klassierung GEAK
Effizienz Gebäudehülle
Von G auf B
Effizienz Gesamtenergie
Von F auf A
Effizienz CO2-Emmissionen
Von G auf A
Projektleiter Pascal Helfenstein «Besonders stolz bin ich auf das neue, moderne Erscheinungsbild mit unbehandelter Holzfassade und auch darauf, dass wir bei der Sanierung rund 160 Kubikmeter Massivbaustoffe erhalten konnten.»
Energetische Massnahmen
Investitionen
Fr. 4,5 Millionen, Energiegefördert mit Fr. 100’000
PV-Anlage (separat): Fr. 130’000, gefördert mit Fr. 40’000
Eingesparte Energie
Reduktion Endenergie für Raumwärme um 96%
Jährlicher Energiebedarf
Vorher 196’000 kWh in Form von Heizöl
Nachher 8’600 kWh in Form von Strom